Tuesday, September 28, 2021

Evergrande di ambang kebangkrutan

 





Sebagai negara komunis yang mengandalkan kekuatan politik lewat propaganda, PKT sangat cerdas. Persoalan China selama 10 tahun belakangan ini adalah soal bubble harga property. Sekarang tingkat angsuran KPR sudah mencapai diatas 50% gaji bulanan. Padahal sebelumnya hanya memenggal 5% dari gaji.  Upaya menekan bubble itu sudah dilakukan China sejak 10 tahun lalu. Dengan cara mengeluarkan pajak progressive, sebagai beleid  melarang orang punya rumah lebih dari 1. Membatasi kredit EPC kepada developer dengan menaikan rasio Loan To value ( LTV). Membatasi penerbitan revenue bond.


Namun upaya lewat aturan itu tidak juga bisa mengerem bubble harga property.  Jadi apa penyebabnya? Karena ternyata  business property bukan hanya sekedar penyediaan rumah, tetapi juga karena adanya produk investasi reksadana real estate ( REITs).  Para developer tidak peduli mau laku atau tidak property nya, toh mereka sudah dapat uang dari publik. Bagi rakyat China yang kaya, memiliki unit REITs itu dapat mengurangi pajak kekayaan. Karena itu dianggap sebagai aset produktif. Daripada ditabung akan dihitung sebagai aset tidur, yang kena pajak. 


Untuk mempertahankan value dari REITs itu, para developer  berusaha terus menaikan harga jual. Mengapa? dari kenaikan itu mereka bisa leverage lagi untuk proyek berikutnya. Setiap hari property baru dibangun. Lama lama terjadi bubble proyek. Maklum pihak kontraktor, sub kontraktor , suplier juga percaya memberikan pinjaman  kepada developer, Karena skema REITs selama ini baik baik saja. Tetapi karena itu Bubble harga, terjadi, sehingga sulit diakses oleh pasar. Nah karena REITs itu harus dibayar lewat penjualan, dan penjualan seret, ya terjadi krisis cash flow. Sekelas Evergrade juga tumbang.


Kejatuhan Evergrande itu dijadikan alat propaganda oleh Pemerintah China,  bahwa menekan harga property yang bisa diakses pasar harus menjadi  tanggun jawab semua orang. Tidak bisa lagi orang kaya dapat dengan mudah bertambah kaya karena leverage proyek , yang dampaknya menghilangkan harapan rakyat banyak mendapatkan rumah yang terjangkau. Apa yang terjadi pada Evergrade juga terjadi pada fintec raksasa sepeti Alipay, WeChat, dll yang sudah menjadi monopoli pasar dan menciptakan ekosistem yang tidak adil bagi UMKM. Mereka sudah kena jewer pemerintah China. Dipaksa merestruktur bisnisnya, sesuai regulasi baru.


“ Kalau yang besar dan kuat digebuk, itu akan sangat efektif memberikan shock terapi kepada yang lain. Jangan main main dengan regulasi pemerintah. Patuhlah, atau hancur kalian” Kata teman saya di China ketika saya tanya fenomena kejatuhan konglomerat property.  Memang cara itu efektif sebagai alat propaganda keberpihakan pemerintah membela rakyat kecil. Coba, kita satu aja konglomerat yang ngemplang BLBI masuk penjaran  karena engga bayar utang. Yang lain pasti takut. Bahwa pemerintah engga main main. Engga gertak doang.


***

Bursa saham Hong Kong terjun bebas pada perdagangan sesi pertama di awal pekan ini. Penyebabnya, muncul ketakutan pelaku pasar saham akan masa depan perusahaan properti raksasa China, yaitu Evergrande, yang saat ini di ambang kebangkrutan. Dilansir dari AFP, Senin (20/9/2021), indeks saham utama Hang Seng terjun bebas 4,05% atau 1.009,48 poin, menjadi 23.911,28. Penurunan indeks Hang Seng ini disebut menjadi yang terbesar, dibandingkan indeks-indeks saham di Asia pada hari ini. Para pengamat memprediksi, Evergrande tidak bisa membayar bunga utang dan obligasi yang jatuh tempo pekan ini.


Apakah ekonomi China terancam ambruk? kemarin saya diskusi dengan teman di China. Menurutnya sistem ekonomi CHina sangat lentur. Andaikan semua swasta bangkrut tidak akan ekonomi China hancur. Tidak akan berimbas kepada rakyat kecil dan BUMN. Mengapa? Sistem ekonomi CHina itu terdiri dari tiga pilar. Yaitu BUMN, Swasta dan Koperasi. Tiga pilar itu dijaga dengan konsiten oleh negara. Ibarat kapal, masing masing itu berada di palka. Kalau salah satu palka bocor tidak akan membuat kapal tenggelam. 


Distribusi modal dan sumber daya itu atas tiga kekuatan ekonomi CHina itu dijaga dengan ketat. Ketika krisis global tahun 2008, banyak perusahaan swasta oleng. Terjadi gelombang PHK dimana mana. Ketika para penduduk urban kehilangan pekerjaan karena PHK, Ekonomi pedesaan tetap aman. Terjadilah gerakan kembali ke desa. Negara memberikan insentif kepada perusahaan swasta dan negara untuk memindahkan pabriknya ke wilayah yang longgar dan memberikan akses kepasar domestik lewat kenaikan upah. 


Dalam kasus gagal bayar utang Evergrande, tidak akan terjadi dampak seperti jatuhnya Lehman di Wallstreet. Tidak akan terjadi efek sistemtik. Karena tidak ada product derivative pasar uang yang terlibat dan tidak melibatkan investor retail dari luar negeri. Hampir sermua surat utang evergrande berbasis REITs yang linked dengan asset property yang sudah dibangun. Artinya semua utang adalah collateral based. Problem evergrande karena kebijakan uang ketat di China dan aturan ketat dari pemerintah untuk menekan harga murah agar tidak bubble.


No comments:

Rente di proyek kereta cepat.

  Mengacu pada roadmap jangka panjang proyek yang dikerjakan oleh Komite Percepatan Penyediaan Infrastruktur Prioritas (KPPIP), maka program...