Investor datanglah...

Andaikan anda sebagai pemenang tender untuk mengelola project  jalan Toll dari BPJT ( Badan Pengatur Jalan Toll ). Maka anda harus bebaskan tanah untuk bisa dibangun jalan. Setelah itu anda harus menunjuk kontraktor untuk membangun jalan itu sesuai dengan design. Setelah project selesai dibangun maka seluruh investasi yang ada secara hokum milik Negara. Anda tidak bisa mengclaim bangunan phisik dari jalan Toll berupa jalan , jembatan, tanah , adalah milik anda. Anda tidak bisa menjadikan asset tersebut sebagai jaminan ( collateral ) untuk mendapatkan pinjaman dari bank. Jadi apa yang menjadi hak anda sebagai pengelola jalan Toll? Hak anda adalah konsesi business yang diberikan oleh pemerintah. Konsesi ini memberi anda hak memungut fee dari setiap pengguna jalan. Berapa fee nya? Bukan hak anda memutuskan besaranya fee. Itu hak Negara. Berapapun ketetapan negara itulah yang menjadi hak anda. Konsesi ini tidak bisa berlangsung selama lamanya. Ada batas waktu yang ditentukan oleh Negara. Setelah waktunya habis maka hak anda habis dan semua kembali kepada Negara. Inilah yang disebut dengan PPP (Public Private Partnership). Dari skema ini, anda dapat simpulkan bahwa bisnis PPP ini hanya bersandar dari Kontrak antara anda dan pemerintah. Atau hanya bersandar pada aspek legalitas. Apa jadinya bila suatu saat berganti presiden kontrak itu dianulir ? tentu hak anda akan hilang. PPP ini melingkupi proyeksarana umum yang bukan hanya jalan toll tapi juga bisa berupa PDAM, Pelabuhan,Bandara, PLN, MIGAS. DLL.

Mengapa investor tertarik dengan skema PPP ? kalau dilihat pengalaman di China dan Eropa serta Amerika. Jawabanya karena factor market yang captive. Pasar inilah yang menjamin Investor tidak akan rugi dan pemerintah menjamin dengan regulasi akan keamaan itu. Artinya setiap kebijakan yang dikeluarkan Pemerintah tidak akan membuat business PPP terganggu. Contoh di China, Investor bebas menentukan tariff jalan Toll namun pemerintah tidak memberikan peluang untuk memperpanjang jangka waktu konsesi. Namun bila tariff ditentukan oleh Negara dan ternyata revenue tidak sesuai dengan rencana bisnis maka Negara akan menutup kerugian itu lewat down fall guarantee. Pemerintah juga membuat kebijakan yang sehingga secara tidak langsung memaksa orang menggunakan jalan toll tersebut. Disamping itu, setelah project selesai dibangun, investor bisa melakukan refinancing dengan mudah lewat penerbitan revenue bond, credit line via bank dll. Likuiditas pasar uang sangat besar untuk menyerap segala jenis surat berharga berbasis konsesi business PPP. Bahkan dalam portfolio fund manager , revenue bond dari PPP dianggap sebagai fixed income yang no risk. Dengan demkian Investor dapat memutar dananya yang tertanam tersebut untuk project lain. Atau dengan istilah project derivative value yang bersandar kepada kekuatan cash flow project.

Kalau begitu menguntungkan , mengapa PPP di Indonesia terkesan lambat pertumbuhannya? Bukankah pemerintah telah mempersiapkan segala hal agar investor aman ? Menurut teman itu bahwa sejak tahun 2005 pemerintah sudah sangat serius menggarap PPP (Public Private Partnership) atau Project Kerjasama Pemerintah Swasta (KPS). Untuk itu memerintah telah menginisiasi penyediaan fasilitas pengembangan proyek (Project Development Facility), dana pembebasan lahan (Land Acquisition Fund), dan dana penjaminan infrastruktur (Infrastructure Guarantee Fund). Pada tahun 2005 itu juga dikeluarkan Perpres 67 Tahun 2005 yang mengatur skema KPS secara komprehensif yang belakangan pada tahun 2010 direvisi menjadi Perpres 13 Tahun 2010. Tapi mengapa sampai saat sekarang tingkat realisasi PPP masih sangat rendah? Katanya bingung. Lantas apalagi yang dikawatirkan oleh investor ? tanya teman saya. Memang aturan dan sarana pendukung untuk PPP memang telah siap dan untuk mendapatkan project PPP ,izinnyapun  sangat mudah didapat tapi bagaimana menjadikan izin itu applicable untuk realisasi investasi, itulah yang tidak mudah. Ada sederet masalah yang dihadapi investor setelah mereka mendapatkan konsesi bisnis, yaitu tidak adanya garansi politik. Investor butuh jaminan bila revenue tidak sesuai dengan rencana akibat kebijakan pemerintah. Contoh, Pemerintah memberikan konsesi MRT dan monorail tapi pada waktu bersamaan pemerintah memberikan izin untuk mobil murah. Itu artinya trigger mendatangkan revenue agar mamaksa orang naik angkutan massal semakin berkurang dan akhirnya tak lagi berminat karena resikonya semakin tinggi. 

Untuk mendapatkan dana jaminan pembebasan lahan dari pemerintah, tidaklah mudah. Panjang sekali birokrasinya karena banyaknya instansi yang terlibat. Mau bebaskan lahan secara langsung akan berhadapan dengan mafia tanah yang membuat harga tanah bisa melambung diatas harga rasional. Yang pasti dilapangan , pihak investor selalu menghadapi masalah. Seakan kontrak dengan pemerintah tidak punya respect dihadapan stakeholder. Padahal setiap investor punya jadwal yang ketat terhadap business plan nya. Kendala ini membuat banyak investor jadi frustration. Untuk diketahui bahwa project sarana umum yang melibatkan investor swasta  selalu pada akhirnya berhubungan dengan keamanan investasi. Mengapa ? karena sumber dana untuk investasi ini pastilah dana murah. Karena tidak mungkin dana mahal dipakai untuk project sarana umum. Artinya hanya investor yang berpikir jangka panjang saja yang berani masuk ke bisnis infrastruktur. Mereka tidak mau ambil resiko sekecil apapun. Maklum yield rendah namun long term , karenanya keamanan adalah harga mati! Soal keamanan inilah yang selalu dipertanyakan.