Rente di proyek kereta cepat.

 

Mengacu pada roadmap jangka panjang proyek yang dikerjakan oleh Komite Percepatan Penyediaan Infrastruktur Prioritas (KPPIP), maka program proyek kereta cepat tidak terdaftar dalam isian proyek prioritas. Makanya Pasal 4 Perpres 107 Tahun 2015 berbunyi demikian: "(2) Pelaksanaan penugasan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 tidak menggunakan dana dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara serta tidak mendapatkan jaminan Pemerintah," demikian bunyi Ayat 2 Pasal 4 Perpres No 107 tahun 2015. Jadi clear.

Mengapa? Alasanya adalah kebijakan nawacita yang diadobsi oleh Jokowi dalam membuat kebijakan ekonomi bertumpu kepada Indonesia centris. Artinya, APBN lebih ditujukan kepada pembangunan yang berkeadilan, bukan hanya “Jawa-Sentris” lagi. Dapat dibayangkan dampak politiknya bila anggaran Rp 100 triliun keluar dari APBN yang menikmati hanya jakarta dan Jawa barat saja. Hanya untuk 1 prioyek saja. Jelas daerah pasti protes. Apalagi daerah sekarang dipaksa untuk berhemat karana adanya pandemi. Pun situasi eksternal negara juga tidak bagus karana sebagian besar negara maju ekonominya sedang melemah. Yang tentu berdampak terhadap APBN.

Tetapi setelah tender dan China sebagai pemenang tender.  Proses kontrak konsesi tertunda terus. MAsing masing kementerian saling lempar bola. Agar proses cepat,  maka Menteri BUMN menunjuk konsorsium  BUMN,  PT Wijaya Karya (Wika) Tbk, PT Jasa Marga Tbk, PTPN VIII, dan PT Kereta Api Indonesia (KAI) untuk bekerja sama dengan konsorsium enam perusahaan Tiongkok yang dipimpin China Railway. Komposisi saham konsorsium BUMN Indonesia sebesar 60 persen dan konsorsium BUMN Tiongkok 40 persen. Dari sinilah muncul masalah, yaitu terkait Perpres No 107 tahun 2015.

Maka apa yang terjadi? dengan keterlibatan BUMN sebagai pemegang saham mayoritas , maka resiko mayoritas juga ada pada BUMN. Karena 75% pembiayaan proyek dari utang, maka mayoritas resiko utang ditanggung oleh BUMN. Disamping itu BUMN juga harus setor modal tunai atas saham sebesar 60% dan China 40%. Jumlahnya harus memenuhi kecukupan equity  25% dari total pembiayaan sebagai pra syarat non recourse loan dengan Loan to value 75%. BUMN tidak ada uang. Pinjam ke bank engga dapat. Kalaupun ada yang mau kasih pinjam, syaratnya negara harus jamin. Bingungkan?

Benarlah. Dalam perkembangannya, Konsorsiun BUMN kesulitan setor modal.  Dampaknya pinjaman bank untuk Project financing dari CDB jadi tersendat karena setoran modal belum settle. Disaat modal belum disetor penuh, biaya kontruksi malah membengkak. Konsekwensinya memaksa konsorsium BUMN harus tambah setoran modal agar bisa dapat tambah utang. Lah yang lama aja belum tuntas setor, ini mau tambah lagi modal. Darimana uangnya ? Sementara proyek sudah terlanjur dibangun dengan tingkat penyelesaian 75%. 

Karena situasi itulah akhirnya Jokowi terpaksa turun tangan. Jokowi teken Peraturan Presiden Nomor 93 Tahun 2021 yang diteken Jokowi pada 6 Oktober 2021. Beleid ini menggantikan aturan lama yaitu Perpres 107 Tahun 2015.tunjuk LBP sebagai ketua Team Proyek kereta cepat.  

“ Dalam perpres itu ada 3 opsi. Pertama, penerbitan obligasi., Kedua, hutang ke bank atau lembaga keuangan. Ketiga,  PMN sumber dana dari APBN, termasuk penjaminan. Opsi pertama dan kedua, rasanya engga mungkin sukses.  Yang mudah itu adalah opsi ketiga yaitu APBN. Tugas LBP yaitu melobi DPR agar menyetujui anggaran kereta cepat. Tapi ini bisa jadi jebakan. Akan rame, dan DPR bisa tuduh presiden melanggar perpres yang dia buat sendiri. Apalagi keadaan negara sedang krisis pandemi. Semua daerah dipaksa berhemat. Jokowi terancam secara politis. Bisa di pansus kan oleh DPR. Akan jadi skandal lebih besar dari Century“

“ Kamu tahulah, proyek ini dari awal dipaksakan oleh menteri BUMN jadi kerjasama antara konsorsium BUMN dengan konsorsium China. Tujuannya agar BUMN dapat kerjaan dan transfer  tekhnologi. Tetapi kemudian masuk bisnis mafia tanah atas ribuan hektar untuk kawasan TOD yang  akan jadi stasiun Kereta cepat. Ada lagi keinginan BUMN dapatkan rente dari biaya kontruksi. Makanya perlu ada saham mayoritas. Agar mereka bisa kontrol, jadi EPC. “ Kata teman. Saya terdiam.

“ Jadi solusinya, ya sudah serahkan saja ke China, BUMN keluar. Atau kurangi porsi saham BUMN. Semampunya saja. Engga usah libatkan APBN. Mafia tanah usir semua. Audit pembiayaan, yang korup penjarakan. Selesai urusannya. Toh 50 tahun kemudian balik ke negara dan kalau untung negara dapat pajak. Kalau rugi, china tanggung sendiri termasuk utang. Demikian usulan Udin rakyat jelantah.

***

Tahun 2019, Saya bersama Yuni ke Singapore untuk meeting. Di dalam pesawat saya bertemu dengan teman. Kami asyik ngobrol soal proyek infrastruktur yang sedang dibangun Jokowi. “ Gimana sih cara Jokowi mendorong pembanguna infrastruktur ? tanyanya.

“ Waktu Jokowi memberikan penugasan kepada BUMN untuk membangun jalan tol, pembangkit listrik. Jokowi tahu mereka dapatkan dana dari bank. Maklum APBN tidak tersedia untuk proyak tersebut. Namun sebagai orang yang berpengalaman bisnis, Jokowi pasti tanya. “ Kamu sudah punya exit? 

“ Sudah Pak “ jawab mereka tegas. Dengan itu mereka dapat proyek penugasan. Dan Jokowi dengan tegas juga berkata “ pastikan pinjaman tidak merepotkan bank dalam negeri. Tidak sampai menyulitkan negara di kemudian hari. “ kata saya normatif.

“ Seharusnya BUMN menghitung dengan baik detail proyek dan pastikan biaya pembangunan dapat efisien sehingga bisa exit. Mudah dijual lagi untuk bayar utang. Mereka dapat untung dari fee kontruksi, proyek management fee, consultant dan margin proyek. Tetapi apa yang terjadi? Hitungan meleset. Kalau satu proyek gagal dijual, engga ada masalah. Tetapi hampir semua proyek sulit dijual karena kemahalan. Kalaupun laku, secara akuntasi rugi. Karena mark up waktu dibangun.”

“ Oh ya..”

“ Ya. Waktu kereta cepat mau dibangun, dari awal Jokowi sudah ingatkan dengan Perpres,  bahwa tidak ada uang dari APBN. Biarkan saja China sebagai pemenang tender keluar semua, termasuk resiko. Konsesi hanya 50 tahun dalam skema PPP. Waktu diserahkan kepada negara harus dalam keadaan clean tanpa hutang. Tugas BUMN Karya hanya sebagai sub kontraktor dan PT. KAI sebagai co management mitra dari China. Tetapi dalam perjalannya, BUMN justru ingin lead dalam proyek kereta cepat dengan menguasai saham 60%. Padahal pemenang tender China, bukan konsorsium BUMN.

Dari awal Jokowi tidak melihat langkah tekhnis. Karena dia sudah keluarkan Perpres. Dia yakin, para menteri bisa menterjemahkan perpres itu. Namun belakangan mereka menghadap Jokowi. “ Kita perlu dukungan APBN untuk setoran modal.”

“ Dari awal tidak ada APBN. Kalau hanya mampu 10% saham, ya 10 % saja BUMN. Engga usah dipaksakan.” begitu sikap Jokowi tahun 2017. Namun sikap Jokowi itu tidak didengar. Mereka terus aja jalankan proyek itu. “

“ Mengapa ? 

“ Masalahnya konsorsium BUMN sudah menawarkan kaveling kawasan TOD kepada developer. Skemanya PBH. NIlai proyek TOD di Walini, Halim, Gedebage itu mencapai ratusan triliun. Namun TOD itu hanya bernilai kalau proyek kereta cepat selesai, Sementara pembiayaan kereta cepat terhalang modal disetor yang kurang dan tergantung kepada CDB  untuk pembiyaan proyek. Pihak CDB tidak akan teruskan pembiayaan kalau modal belum disetor lunas.”

“ Ya sudah mundur aja. Kenapa dipaksakan? Kata saya.

“ Kamu hitung aja peluang TOD itu. “ Kata teman. 

 

“ Apa saja ?

“ Di Halim akan dibangun tempat parker dan pusat perbelanjaan. Lahan untuk ini mencapai 25 hetar. Di Krawang lahan seluas 250 hektar akan dibangun pusat bisnis, block city dengan konsep indstrialisasi.  Di Walini seluas 1270 hektar akan dibangun pusat hiburan sekelas  Disneyland, Legoland,Universal Studio, teater musical. Juga akan dilengkapi dengan Rumah sakit berkelas international, pusat riset  , universitas  dan market place untuk berang kerajinan tangan rakyat.  DI Gedebage seluas 400 hektar akan di bangun Teknopolis ( Silicon valley Indonesia ) dan depo kereta cepat.  

Dari keuntungan TOD bisa mencapai ratusan triliun. Karena kalau tadi tanah per M2 hanya berharga Rp. 200.000 di Walini dan Krawang namun setelah di jadi TOD akan bernilai sedikitnya Rp. 2 juta. Tanah di Halim tadinya Rp. 10 juta per M2, setela dibangun TOD nilainya akan jadi Rp. 50 juta. Juga di Gedebage , tanah yang tadinya Rp. 2 juta setelah jadi TOD nilainya akan mencapai Rp 20 juta. Hitunglah berapa luas TOD yang ada di empat wilayah itu ? Peluang bisnis ini sudah kaveling oleh pengusaha lokal. Lucunya mereka engga keluar modal. Hanya manfaatkan rente setelah proyek kereta cepat selesai dibangun.

Padahal proyek kereta sebenarnya merugi. China berani ikut skema B2B karena ada peluang bisnis TOD yang bisa kembalikan investasi kereta cepat. Artinya bisnis yang untung itu ada pada TOD. Tapi oleh BUMN sebagai lead, TOD itu dipreteli kepada pihak swasta lokal. Ya China angkat tangan. Setidaknya mereka untung dari jasa mesin bor, gerbong, rel, sistem elektronik, bunga bank dan lain lain” Kata teman.

“ Oh gitu.”

“ Yang lucunya, resiko proyek kereta cepat diserahkan kepada negara lewat BUMN dan yang untung berupa TOD diserahkan kepada swasta.  Kalau sampai Jokowi keluarkan APBN untuk selusi pembiayaan kereta cepat, benar benar Jokowi sudah dikerjain mereka yang ada disekitarnya. Ini akan jadi skandal terbesar dalam sejarah.” Kata teman.

Ketika landing, kami berpisah. “ Uda, kasihan Jokowi. Orang sebaik itu kok tega dikerjain oleh mereka yang rakus.” Kata Yuni.

“ Kamu doain aja agar Jokowi bisa melewati semua jebakan.”

“ Amin Ya Allah”

Saya membayangkan beberapa nama capres 2024 yang ada dibalik proyek TOD itu.  Kalau sampai APBN keluar, saya akan viralkan nama capres yang terhubung dengan TOD itu. Saya akan gunakan semua sumber daya untuk dapatkan data. Begitu cara saya membela presiden yang saya pilih agar  terhindar dari skandal.

***

Skema pinjaman non Recourse loan.

Pembiayaan Proyek Kereta Cepat ( KC) bersumber dari China Development bank (CDB), dengan tenor 40 tahun, masa tenggang 10 tahun, dan availability period hingga 2022. Sementara, suku bunga pinjaman 2% untuk dolar AS dan 3,5% untuk yuan. Skema pinjaman menggunakan Non Recourse Loan. Saya akan membahas dari aspek skema pinjaman dan dikaitkan dengan proyek Kereta cepat Jakarta Bandung.

Apa yang dimaksud non Recourse loan? adalah pinjaman dengan collateral proyek itu sendiri. Karenanya loan to value ( LTV) yang diberikan CDB adalah 75% dari nilai proyek. Sisanya 25% ditanggung oleh proyek sponsor ( konsorsium). CDB engga bego? Kalau proyek tersebut merugi, dan gagal bayar, bank dapat 100% dari nilai yang bank biayai. Dalam kasus proyek BRI( ( belt road initiative ) yang gagal seperti di Pakistan dan negara lainnya, akhirnya proyek itu disita oleh CDB dan kemudian dijual kepada BUMN China sendiri. Paham ya.

OK lanjut soal skema pinjaman. Karena collateral adalah proyek itu sendiri, kan beresiko kalau proyek engga selesai karena dikorup. Bagaimana bank menyalurkan kredit itu sebelum proyek selesai ? Bagaimana risk management nya? Ya bank akan cairkan kredit apabila ada jaminan dari proyek sponsor. Kalau proyek sponsor tidak ada jaminan gimana? umunya jaminan itu datang dari EPC ( kontraktor utama). Tentu kalau kontraktor memberikan jaminan, maka dana dari bank masuk ke rekening kontraktor. Proyek sponsor duduk manis aja sampai proyek selesai dibangun dan collateral diserahkan ke bank. Sampai disini paham ya.

Dalam kasus kereta cepat Jakarta Bandung. Pencairan dana itu ada dua tahap. Tahap pertama USD6,07 miliar sebelum ada kenaikan biaya. Tahap kedua, setelah ada kenaikan biaya ( tahun 2021) di revisi jadi USD8,6 miliar. Pada tahap pertama, walau konsorsium proyek tidak menyelesaikan setoran modal, tetapi CDB tetap memberikan dana sampai mencapai 77,9 % nilai proyek. Mengapa ? 

“ Ya CDB dapat jaminan dari EPC. Engga  mungkin mereka cashout kalau engga ada jaminan. Kamu tahulah standar kepatuhan bank di China. Ketat sekali. Apalagi CDB itu bank milik negara China. Pejabat bank tahu, pelanggaran kepatuhan hukumannya adalah mati.” Kata teman saya. 

“ Pada tahap kedua terjadi kenaikan biaya. Mengapa tersendat pencairannya? tanya saya.

“ Pasti jaminan sebagai dasar bank mencairkan pinjaman tidak cukup. Bank pasti minta topup jaminan. Sementara proyek sponsor atau EPC tidak bisa topup jaminan. Nah dari situlah muncul masalah. Pasti kita bertanya tanya. Siapa yang memberi jaminan tahap pertama itu? Kalau pemerintah?, mengapa DPR tidak tahu? Itu kan jelas melanggar Perpres tahun 2015 tentang kereta cepat. Artinya ada outstanding commitment yang melibatkan kekuasaan tanpa dasar hukum. Kalau tidak segera diselesaikan, ini akan jadi skandal.” Kata teman. 

Saya tersentak. Itu sebabnya Perpres 2015 direvisi dan LBP ditunjuk sebagai ketua Team. Agar masalah outstanding commitment itu bisa diselesaikan lewat politik dengan DPR. Karena CHina jelas tidak akan mau selesaikan lewat politik. Itu urusan korporat ( CDB dan Konsorsium Cina)